Toelichting bij COM(2025)100 - Niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed - Hoofdinhoud
Dit is een beperkte versie
U kijkt naar een beperkte versie van dit dossier in de EU Monitor.
| dossier | COM(2025)100 - Niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed. |
|---|---|
| bron | COM(2025)100 |
| datum | 11-03-2025 |
Motivering en doel van het voorstel
Uit financiële crises in het verleden is gebleken dat ontwikkelingen op de vastgoedmarkten ernstige gevolgen kunnen hebben voor de stabiliteit van het financiële stelsel en de economie als geheel. Het Europees Comité voor systeemrisico’s (European Systemic Risk Board - ESRB), dat macroprudentieel toezicht moet houden op het financiële stelsel van de EU en systeemrisico’s moet voorkomen en beperken, heeft aanzienlijke lacunes vastgesteld in de beschikbaarheid van vergelijkbare informatie over prijzen, huur en de aanvang van bouwprojecten in de sector zakelijk onroerend goed. Dit maakt het moeilijk om een gedegen analyse te maken en mogelijke risico’s in verschillende landen in kaart te brengen. In zijn aanbevelingen van 31 oktober 2016 (ESRB/2016/14)1 en 21 maart 2019 (ESRB/2019/3)2 over het opvullen van lacunes in onroerendgoedgegevens heeft het ESRB de Commissie uitdrukkelijk verzocht wetgeving voor te stellen om de lacunes in de gegevens over fysiek zakelijk onroerend goed op te vullen. De Raad heeft in zijn conclusies over statistieken van de afgelopen jaren de ontwikkeling van statistieken over zakelijk onroerend goed aangemoedigd.
De financiële statistieken over de blootstelling van het financiële stelsel aan zakelijk onroerend goed vallen onder de bevoegdheid van de Europese Centrale Bank en het Europees Stelsel van centrale banken, terwijl de niet-financiële statistieken met betrekking tot de fysieke markt voor zakelijk onroerend goed vallen onder de verantwoordelijkheid van de Commissie (Eurostat) en het Europees statistisch systeem. Daarom is dit voorstel gericht op niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed en vult het naar verwachting een aanzienlijke lacune op in de beschikbaarheid van dergelijke statistische informatie die nodig is voor macroprudentiële doeleinden. Momenteel zijn er weinig officiële bronnen van niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed, en de beschikbaarheid van meer statistieken zou van cruciaal belang zijn voor beleidsmakers om potentiële risico’s voor de financiële stabiliteit te beoordelen. De meeste informatie die beleidsmakers gebruiken, wordt momenteel ingekocht bij particuliere organisaties.
De afgelopen jaren hebben de Commissie (Eurostat) en de lidstaten gezamenlijk onderzocht of het haalbaar is niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed te ontwikkelen. Zij hebben aanzienlijke vooruitgang geboekt, en vooral op het gebied van prijzen, huur en bouw, hoewel er nog aanzienlijke uitdagingen qua praktische uitvoering en werkwijzen overblijven. Het voorstel zou ervoor zorgen dat deze statistieken in alle EU-lidstaten vergelijkbaar en consistent zijn. Zonder dit initiatief zouden de statistieken op vrijwillige basis kunnen worden verstrekt, maar de dekking in termen van lidstaten zou beperkt blijven indien bepaalde landen geen gegevens sturen en de vergelijkbaarheid van de statistieken tussen de lidstaten niet zou worden gewaarborgd.
De inspanningen van Eurostat en de lidstaten om niet-financiële statistieken op het gebied van statistieken inzake zakelijk onroerend goed te ontwikkelen, zijn gedocumenteerd in het werkdocument van de diensten van de Commissie “Final progress report on commercial real property statistics” (SWD(2023) 434 final)3. Niet voor alle indicatoren en niet in alle lidstaten is echter vooruitgang geboekt, en met name niet wanneer de maatregelen vrijwillig zijn. Daarnaast blijven er uitdagingen ten aanzien van de werkwijze bestaan, doordat de gegevensbronnen en de omvang van de markten van zakelijk onroerend goed van land tot land verschilt. De door het ESRB aanbevolen indicatoren voor huuropbrengstindexen en vacaturepercentages zijn niet in deze verordening opgenomen omdat de gegevensbronnen beperkt beschikbaar zijn en de kwaliteit van de statistieken onvoldoende is. Er moet verder worden geïnvesteerd in een betere werkwijze en capaciteitsopbouw voor dergelijke statistieken.
Verenigbaarheid met bestaande bepalingen op het beleidsterrein
Het voorstel is volledig in overeenstemming met de bestaande bepalingen in de EU‑wetgeving inzake statistieken, met name Verordening (EG) nr. 223/20094 van het Europees Parlement en de Raad.
Inhoudsopgave
- Rechtsgrondslag
- Artikel 5, lid 1, verwijst naar de bijlage bij het basisbesluit, waarin de lijst van vereiste variabelen is opgenomen. Dit zijn:
- - bouwvergunningen (aantal woningen, bruikbare vloeroppervlakte)
- - aanvang van de bouw en voltooiing van de werkzaamheden (bruikbare vloeroppervlakte)
- - prijsindexcijfers voor zakelijk onroerend goed
- - huurindexcijfers voor zakelijk onroerend goed
, SUBSIDIARITEIT EN EVENREDIGHEID
Rechtsgrondslag
De rechtsgrondslag van dit voorstel is artikel 338, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU). Volgens die bepaling moeten het Europees Parlement en de Raad volgens de gewone wetgevingsprocedure maatregelen aannemen voor de opstelling van statistieken wanneer dit voor de vervulling van de taken van de EU nodig is.
Voorts bevat artikel 338, lid 2, VWEU de vereisten voor de productie van EU-statistieken en bepaalt dat deze moeten voldoen aan de normen van onpartijdigheid, betrouwbaarheid, objectiviteit, wetenschappelijke onafhankelijkheid, kosteneffectiviteit en statistische geheimhouding, zonder dat dit buitensporige lasten voor ondernemingen (“marktdeelnemers”) met zich brengt.
Subsidiariteit (bij niet-exclusieve bevoegdheid)
Elke EU-lidstaat is verantwoordelijk voor de productie en bekendmaking van officiële statistieken over zijn grondgebied. Om ervoor te zorgen dat die statistieken vervolgens tussen de lidstaten kunnen worden vergeleken, is coördinatie op EU-niveau vereist in de vorm van wetgeving en richtsnoeren voor de gebruikte definities, bronnen en methoden. Vergelijkbare statistieken zijn essentieel voor beleidsmakers in de lidstaten en op EU-niveau.
De doelstellingen van de voorgestelde verordening kunnen niet volledig door de lidstaten alleen worden verwezenlijkt. Op EU-niveau kan doeltreffender actie worden ondernomen op basis van een rechtshandeling van de EU die garandeert dat de statistische informatie op de in het voorgestelde instrument genoemde statistische domeinen samenhangend en vergelijkbaar zijn. In de tussentijd kan de gegevensverzameling het best door de lidstaten worden uitgevoerd.
Evenredigheid
Het algemene doel van het voorstel is het opvullen van aanzienlijke lacunes in de niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed die nodig zijn voor macroprudentiële doeleinden op EU- en nationaal niveau. Deze statistieken zullen worden gebruikt om de financiële stabiliteit te monitoren. Zij zullen ook worden gebruikt voor budgettaire, monetaire en macroprudentiële beleidsvorming en voor onderzoek op de onroerendgoedmarkten. Zij worden gratis ter beschikking gesteld van de gebruikers.
Wat de administratieve lasten betreft, zullen de belangrijkste gevolgen de nationale bureaus voor de statistiek betreffen. Zij zullen moeten investeren in de ontwikkeling en productie van niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed. De voor de statistieken gebruikte gegevens zullen afkomstig zijn van bestaande administratieve databanken en van vastgoedorganisaties die deze gegevens verzamelen, of zullen gebaseerd zijn op statistische gegevens die reeds bij bedrijven zijn verzameld. Er zal dus weinig tot geen extra last zijn voor huishoudens of bedrijven. Het voorstel zou geen aanzienlijke directe economische, ecologische of sociale gevolgen hebben en geen aanzienlijke uitgaven meebrengen.
Overeenkomstig het evenredigheidsbeginsel beperkt de verordening zich tot het minimum dat nodig is om haar doel te verwezenlijken en gaat zij niet verder.
Keuze van instrument
Aangezien niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed nog niet onder de bestaande EU-wetgeving vallen, is het noodzakelijk nieuwe wetgeving voor te stellen.
Beleids- en bedrijfsbeslissingen zijn ook afhankelijk van vergelijkbare, geharmoniseerde en hoogwaardige niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed op Europees niveau. De beste manier om te zorgen voor dergelijke statistieken, is een verordening die rechtstreeks toepasselijk is in alle lidstaten.
3. EVALUATIE, RAADPLEGING VAN BELANGHEBBENDEN EN EFFECTBEOORDELING
Raadpleging van belanghebbenden
Op 27 november 2023 heeft de Commissie op de portaalsite “Geef uw mening” een “verzoek om input”-document gepubliceerd over het initiatief om wetgeving inzake statistieken over zakelijk onroerend goed voor te stellen(1). Vijf Europese organisaties op het gebied van onroerend goed hebben feedback op het initiatief gegeven, waarbij in het algemeen werd benadrukt dat er dringend behoefte is aan betere statistieken over zakelijk onroerend goed.
Het Comité voor het Europees statistisch systeem (ESS-comité) is in februari 2024 over het ontwerpvoorstel geraadpleegd. Het ESS-comité erkende de toenemende vraag van gebruikers naar nieuwe vergelijkbare statistieken, die ook van groot belang zijn voor het toezicht op de financiële stabiliteit, het macroprudentieel toezicht en de budgettaire en monetaire beleidsvorming in de EU. Het Comité spreekt zijn steun uit voor een verordening van het Europees Parlement en de Raad betreffende niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed. Het Comité stelt met voldoening vast dat met het voorstel van de Commissie wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de behoeften van de gebruikers en de haalbaarheid, kosten en lasten van het opstellen van deze statistieken.
Deze raadplegingen waren van groot belang omdat de belangrijkste gevolgen, wat de administratieve lasten betreft, de nationale bureaus voor de statistiek raken. Zij zullen moeten investeren in de ontwikkeling en productie van de beoogde statistieken. De voor de statistieken gebruikte gegevens zullen afkomstig zijn van bestaande administratieve databanken en van vastgoedorganisaties die deze gegevens verzamelen, of zullen gebaseerd zijn op statistische gegevens die reeds bij bedrijven zijn verzameld. Er zal dus weinig tot geen extra last zijn voor huishoudens of bedrijven.
Bijeenbrengen en gebruik van expertise
Het voorstel heeft geprofiteerd van bijdragen van deskundigen van: de nationale bureaus voor de statistiek (via de deskundigengroepen van de Commissie inzake statistieken van vastgoedprijzen en bedrijfsstatistieken voor de korte termijn); het directoraat-generaal Economische en financiële zaken van de Commissie en het directoraat-generaal Financiële Stabiliteit, Financiële Diensten en Kapitaalmarktunie; de Europese Centrale Bank en het Europees Comité voor systeemrisico’s, en andere internationale organisaties zoals het Internationaal Monetair Fonds en de Bank voor Internationale Betalingen.
Effectbeoordeling
Een volledige effectbeoordeling werd overbodig geacht omdat de Commissie geen beleidskeuze had, aangezien het ESRB haar in zijn aanbeveling van 2019 specifiek de opdracht heeft gegeven wetgeving voor te stellen om de bestaande lacunes in de gegevens op het gebied van niet-financiële statistieken over vastgoed op te vullen. Bovendien zal het nieuwe voorstel slechts geringe kosten met zich meebrengen (vooral voor bedrijven), aangezien het grotendeels zal steunen op het hergebruik van bestaande brongegevens in administratieve of particuliere databanken.
In 2023 heeft Eurostat onder de lidstaten een enquête gehouden om de vooruitgang te beoordelen die is geboekt bij de ontwikkeling van prijs- en huurindicatoren voor zakelijk onroerend goed. Wat de prijsindexcijfers betreft, meldden 15 van de 16 landen die de beschikbare gegevensbronnen hadden geëvalueerd, dat zij gebruik maakten of zouden maken van administratieve gegevensbronnen, zoals registers van onroerendgoedtransacties of registers van taxatiewaarden. Eén land had een speciale enquête opgezet.
Wat de huurindexcijfers betreft, verstrekten twaalf lidstaten informatie: vijf daarvan maakten gebruik van administratieve gegevensbronnen, twee gebruikten particuliere gegevensbronnen (bv. gegevens afkomstig van vastgoedorganisaties), twee baseerden zich op gegevens over huurprijzen die reeds werden verzameld voor kortetermijnstatistieken, en drie gebruikten een combinatie van deze soorten gegevensbronnen.
Daarnaast heeft Eurostat in 2022 ramingen verzameld over de kosten van de lidstaten voor het verzamelen van gegevens over de aanvang en de voltooiing van bouwprojecten. De gegevensverzameling voor deze variabelen zal berusten op de bestaande gegevens over bouwvergunningen en volledig zijn gebaseerd op administratieve gegevens. Dit leidt niet tot extra kosten of lasten voor bedrijven en huishoudens. Het heeft alleen gevolgen voor (lokale) voor bouwaangelegenheden bevoegde bestuursinstanties.
In antwoord op het verzoek om input verwelkomden vijf verenigingen in november-december 2023 het initiatief van de Commissie en de mogelijkheid om gemeenschappelijke definities vast te stellen en de beschikbaarheid van gegevens over zakelijk onroerend goed te verbeteren. Eén vereniging zette vraagtekens bij de vastgestelde minimale impact op het bedrijfsleven. Als belangrijkste reden werd betoogd dat de onderliggende databanken nog niet voldoende zijn ontwikkeld, mogelijkerwijs niet voldoende zijn gedigitaliseerd en wellicht niet het commercieel vastgoed en het niet-zakelijk onroerend goed omvatten. Deze vereniging verklaarde echter dat dit mogelijk te wijten is aan het ontbreken van geharmoniseerde definities van zakelijk onroerend goed.
De voorgestelde verordening zou daarom geen aanzienlijke directe economische, ecologische of sociale gevolgen hebben en geen aanzienlijke uitgaven meebrengen. Het effect op kleine, middelgrote en grote ondernemingen zou minimaal of zelfs nul zijn. Zij zou beleidsmakers en andere gebruikers ook een betere empirische basis verschaffen.
Grondrechten
Het voorstel heeft geen gevolgen voor de bescherming van de grondrechten.
4. GEVOLGEN VOOR DE BEGROTING
De financiële gevolgen van het voorstel is van onbepaalde duur met een aanloopperiode van drie jaar, van 2026 tot 2028. Het financieel en digitaal memorandum bestrijkt alleen de resterende looptijd van het huidige meerjarig financieel kader (MFK)1. Daarom zal de financiering afhankelijk blijven van de afspraken die voor het volgende MFK worden bereikt.
Voor 2026 en 2027 zal de financiering afkomstig zijn van bestaande programmatoewijzingen en is er geen aanvullende financiering nodig.
De totale kredieten voor 2026 en 2027 worden geraamd op 3,6 miljoen euro. Gedetailleerde gevolgen voor de begroting worden beschreven in het financieel en digitaal memorandum.
5. OVERIGE ELEMENTEN
Uitvoeringsplanning en regelingen betreffende controle, evaluatie en rapportage
De voorgestelde verordening zal naar verwachting in 2025 door het Europees Parlement en de Raad worden goedgekeurd, waarbij de uitvoeringsmaatregelen van de Commissie kort daarna moeten worden goedgekeurd. Zij zal naar verwachting van toepassing zijn met ingang van 1 januari 2026.
De Commissie (Eurostat) zal toezien op de uitvoering van de voorgestelde verordening door de lidstaten. Bijzondere aandacht zal worden besteed aan de kwaliteit van de statistieken wat betreft de volledigheid, betrouwbaarheid, tijdigheid en vergelijkbaarheid ervan. De Commissie (Eurostat) zal ook toezicht houden op de kosten die de nationale bureaus voor de statistiek maken voor de ontwikkeling en productie van de statistieken.
De Commissie (Eurostat) zal gebruikmaken van bestaande monitoring- en evaluatie-instrumenten die gelden voor alle statistische output van Eurostat. Deze maken al een goede analyse mogelijk van eventuele veranderingen in de effectiviteit en efficiëntie van de nieuwe statistische initiatieven en de kwaliteit van de geproduceerde gegevens.
Artikelsgewijze toelichting
In artikel 1 van het voorstel wordt het doel van de verordening uiteengezet, die is gebaseerd op de formulering van ESRB-aanbeveling F — Vaststelling van een gemeenschappelijk minimumkader voor de fysieke markt voor zakelijk onroerend goed (ESRB/2019/3). In dit artikel wordt ook verduidelijkt dat de verordening alleen betrekking heeft op niet-financiële statistieken over zakelijk onroerend goed (door het ESRB aangeduid als “indicatoren van de fysieke markt voor zakelijk onroerend goed”).
Artikel 2 bevat definities. Het voorstel bevat de definities van zakelijk onroerend goed die in overeenstemming zijn met de definities die in de ESRB-aanbeveling worden gebruikt.
Artikel 3 bepaalt dat de gebruikte bronnen en methoden moeten voldoen aan de kwaliteitseisen die voor deze statistieken zijn vastgesteld.
Artikel 4 beschrijft de rechten en plichten van de lidstaten en gegevenshouders met betrekking tot de toegang tot gegevens, onder verwijzing naar Verordening (EG) nr. 223/2009.
Artikel 5, lid 1, verwijst naar de bijlage bij het basisbesluit, waarin de lijst van vereiste variabelen is opgenomen. Dit zijn:
- waarde van transacties met zakelijk onroerend goed.
Artikel 5, lid 3, bepaalt dat deze lijst kan worden gewijzigd door middel van gedelegeerde handelingen volgens de procedure van artikel 9.
Artikel 5, lid 4, bevat een lijst van de gegevenskenmerken, met inbegrip van de uitsplitsingen van variabelen, die de Commissie van de lidstaten kan verlangen door middel van uitvoeringshandelingen (vastgesteld volgens de procedure van artikel 10). Ook wordt daarin bepaald dat de Commissie vereenvoudigingsmaatregelen kan vaststellen, waarbij rekening moet worden gehouden met de omvang van de markten voor zakelijk onroerend goed in verschillende landen. Dergelijke maatregelen kunnen worden gebruikt om bepaalde gegevensvereisten te versoepelen voor landen met kleine markten voor zakelijk onroerend goed.
In artikel 6 worden de vereisten op het vlak van kwaliteitcriteria en kwaliteitsverslagen vastgesteld. De lidstaten moeten elk jaar metagegevens, kwaliteitsverslagen en inventarissen bij de Commissie (Eurostat) indienen.
Artikel 7 bepaalt dat proefstudies kunnen worden verricht voordat in de toekomst nieuwe gegevensvereisten worden vastgesteld.
Artikel 8 maakt het mogelijk om de begroting van de Unie te gebruiken voor de ontwikkeling van de bij op grond van deze verordening vereiste statistieken over zakelijk onroerend goed door middel van subsidies, en voor de proefstudies.
Artikel 9 stelt de procedure voor de vaststelling van gedelegeerde handelingen vast, en artikel 10 voor de vaststelling van uitvoeringshandelingen.
Artikel 11 voorziet in de mogelijkheid voor de lidstaten om een verzoek in te dienen om af te wijken van een aantal vereisten van de basishandeling of een uitvoeringshandeling. Afwijkingen kunnen worden toegestaan voor een periode van maximaal drie jaar en moeten binnen drie maanden na de vaststelling van de desbetreffende handeling worden aangevraagd.
Artikel 12 wijzigt Verordening (EU) 2019/2152 betreffende Europese bedrijfsstatistieken1 om de variabele bouwvergunningen te schrappen.
Artikel 13 stelt de datum van inwerkingtreding vast. De voorgestelde datum is 1 januari 2026.