Hoeveel punten heeft uw huis? - Inbreng Tweede Kamer PvdA AO WoningWaarderingStelsel (WWS) 17 oktober 2013 - Hoofdinhoud
Inbreng PvdA AO WWS 17 oktober 2013
Voorzitter, dit kabinet heeft veel hervormingen op de woningmarkt in gang gezet. Dat was en is nodig. Een van de hervormingen is de modernisering van het Woningwaarderingsstelsel , het WWS. In dat nieuwe WWS moeten de pijlers betaalbaarheid, beschikbaarheid en verdiencapaciteit corporaties centraal staan. Nederland kent lange wachtlijsten, er is een toenemende vraag naar sociale huurwoningen door gezinsverdunning, lagere inkomens als gevolg van de crisis en obstakels voor lage middeninkomens om bij banken een hypotheek te krijgen. Voor de PvdA is daarom de volgende passage uit de brief van het kabinet van cruciaal belang en toetssteen bij de verdere invulling van het gemoderniseerde WWS. Die passage op blz. 5 luidt:
‘De stelselwijziging zal op een zodanige wijze worden vormgegeven dat de totale huurruimte en ook het in potentie te liberaliseren woningen door de stelselwijziging niet toeneemt. Het aantal woningen dat geliberaliseerd kan worden verhuurd zal daardoor over het geheel genomen niet toenemen. Om lokale schokeffecten door invoering van het nieuwe WWS te voorkomen, mag invoering dus niet leiden tot meer te liberaliseren woningen dan onder het huidige systeem, tenzij hierover lokaal afspraken zijn gemaakt conform het regeerakkoord’.
Voorzitter, op basis van de brief hebben wij de volgende vragen aan de minister:
• Hoe gaat minister deze zojuist geciteerde passage verder uitwerken? Naar de mening van de PvdA zal de begrenzing van de huren zijn plaats moeten krijgen in het nieuwe WWS. Dat betekent voor ons geen onbegrensd aandeel van de WOZ waarde in het nieuwe WWS. Zou dit wel het geval zijn dan kan naar onze mening te huurprijs te hoog worden, danwel teveel woningen geliberaliseerd worden,. En daar kan dus conform het eerder aangehaalde citaat geen sprake van zijn. Wij zouden ons voor kunnen stellen ons dat er ongeacht het aantal punten, de huurgrens gemaximeerd wordt op de liberalisatiegrens. Een andere mogelijkheid is dat het % van de WOZ waarde gemaximeerd wordt tot de stijging aan de liberalisatiegrens. Maatvoering in de WOZ waarde is dus essentieel voor de PvdA gelet op de vraag naar en beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen. Graag een reactie van de minister
• Voorzitter in de hervormingsagenda van het kabinet benadrukt de minister het belang van gemengde wijken. Kan hij aangeven hoe hij in het gemoderniseerde WWS deze doelstelling vorm wil blijven geven?
• Graag horen wij van de minister in dit verband tevens een reactie op de berekeningen uit Amsterdam ten aanzien van de bovenstaande twee punten. Ik verwijs kortheidshalve naar de brief van de gemeente van 15/10 jl. Graag horen wij ook van de minister hoe hij denkt over het verlengen van de huurtabel die men ter discussie brengt.
• Terecht stelt het kabinet in haar hervormingsagenda dat ‘borging van de betaalbaarheid is een randvoorwaarde bij de hervorming van de huurmarkt’. Voorzitter, wat ontbreekt bij de stukken zijn berekeningen om dit te toetsen. Waar zijn de berekeningen waarop deze voorstellen zijn gebaseerd? Een berekening met provinciale gemiddelde zoals in de brief is vermeld volstaat daarbij niet. Noord Holland is Den helder en Haarlem, Medemblik en Amsterdam. Naar onze mening onvergelijkbare grootheden bijeengeharkt in een tabel. Graag krijgen wij inzage in de onderliggende berekeningen en dan fijnmaziger dat provinciale gemiddelden. Daarbij willen we oa graag kunnen terugzien de effecten van modernisering op betaalbaarheid, beschikbaarheid in een stad met gemengde wijken. Graag een reactie van de minister
• Voorzitter, in dat verband wijs ik erop dat wij in het Woonakkoord hebben afgesproken om bij de totale maximale huursom en de verdiencapaciteit van de corporaties uit te gaan van de 80% maximaal redelijke huur zoals die in de doorrekening van het CFV is becijferd. Kan de minister dit ook met het gemoderniseerde WWS garanderen? Graag een reactie.
• Voorzitter, velen waarschuwen dat de WOZ per m2 leidt tot grote huursprong van met name kleine huurwoningen, die hebben gemeten naar m2 een hoge WOZ waarde. Het WOZ aandeel kan dan oplopen tot wel 50% van de totale huur. Graag een reactie van de minister hierop.
• Voorzitter wij vragen ons verder af waarom het punten totaal voor de liberalisatiegrens van 142 naar 136 wordt teruggebracht. De schaarstepunten zijn al verdisconteerd in de WOZ waarde, die drukt immers oa de schaarste, dat is de gewildheid, uit. Wij zien de noodzaak van deze puntverlaging dus niet in. Graag een reactie van de minister.
• Voorzitter, ondanks de aangekondigde vereenvoudiging lijkt het WWS op onderdelen nodeloos ingewikkeld te blijven. Wij zien niet in waarom punten voor sanitair en keuken, essentiële onderdelen van een woning, die bovendien tot puntenjagen kan leiden, nog nodig zijn. Graag een reactie
• Goed en terecht dat de huren dalen bij een lagere WOZ waarde. Moet de verhuurder niet verplicht worden een huurverlaging aan te bieden als de WOZ waarde daalt? Waarom dan initiatief bij de huurder en bij stijging bij de verhuurder? Wat de PvdA mag er een jaarlijkse begrenzing zijn aan de daling, die stellen we immers ook aan de stijging. Graag uw reactie.
• Voorzitter, dan de uitzondering op de huurverlaging voor 10 jaar op nieuwe geliberaliseerde huurwoningen. Is het vanuit een investeerder niet aantrekkelijker in het kader van de door hem gewenste zekerheid en vanuit de overheid om investeringen te stimuleren, om woningen die in de komende 5 jaar worden gebouwd daarvan voor altijd uit te zonderen?
Er is immers nu een tekort, er moet nu gebouwd worden. Graag uw reactie.
• Voorzitter vanuit de zijde van de VNG wordt gewezen op de uitvoerbaarheid van het voorstel mbt de bepaling van de WOZ waarden. Het zou een bron van beroepsprocedures zijn. Graag uw reactie.
• Voorzitter, leidt het ontbreken tot een aangepast voor WWS voor onzelfstandige woningen (nog niet gereed) niet tot een rem op investeringen? Of kunnen partijen vooralsnog uit de voeten met het huidige systeem?
• Voorzitter goed dat de Energieprestatie in het WWS blijft. Worden investeringen in het nieuwe WWS voldoende geprikkeld? We horen te vaak dat huurders renovaties gericht op energiezuinige woningen tegenhouden. Wij hadden aanvankelijk gehoopt dat 70% instemmingsrecht van de zittende huurders geen beletstel zou zijn tot renovatie, dat blijkt het helaas wel steeds vaker het geval te zijn. Uit het Woonlastenonderzoek in De n Bosch kwam als voorstel naar voren dat zij deze maatstaf graag zouden herzien. Graag uw reactie op dit voorstel.
• Voorzitter, tot slot, graag een verduidelijking van de minister over het overleg met zorgkoepels. 35% opslag op WWS door aanpassingen woningen willen de zorgkoepels heroverwegen. In de brief van Actiz staan hier van voorbeelden van achterhaalde criteria voor serviceflats. Graag reactie van de minister op deze punten. En graag horen wij hoe het vervolg overleg met Actiz en anderen vorm en plaats zal krijgen in de verdere ontwikkeling van het WWS.
Tot zover.