De ‘reset’ van de Nederlandse Woningmarkt - Hoofdinhoud
De ‘reset’ van de Nederlandse Woningmarkt
Inbreng PvdA TK fractie bij het Algemeen Overleg Huurmarkt 14 mei 2014
Voorzitter, vorig jaar rond deze tijd ronden we in de Kamer de laatste debatten af over de veranderingen op de koopmarkt. Een groot pakket waarbij het taboe op de hypotheekrente aftrek werd geslecht en de aflossingsvrije hypotheek (- het huren van de bank-) verdween. Bezitsvorming, aflossen en minder aftrek waren kernwoorden in deze operatie.
Ook op de huurmarkt kunnen structurele veranderingen niet uitblijven. De PvdA fractie in de Tweede Kamer ziet met het pakket maatregelen dat vandaag besproken wordt goede mogelijkheden voor een sterkere sociale huursector en het begin van een nieuwe vrije huursector. Samen met de hervormingen op de koopmarkt werken we zo aan de zeer noodzakelijke ‘reset van de Nederlandse woningmarkt’.
Voorzitter, de minister beschrijft in haar brief de hoofdlijnen van de Novelle. Wij komen daar uitgebreid over te spreken bij de wetsbehandeling, maar nu vast een aantal opmerkingen om de positie van de PvdA te markeren. De corporatie sector is en blijft voor de PvdA van vitaal belang voor onze volkshuisvesting. De corporatie sector concentreert zich meer op de sociale huursector waarbij leefbaarheid en investeringen in maatschappelijk vastgoed, gemengde wijken in achterstandswijken en op het platteland, tot de taken blijven behoren. De minister kondigt financiële restricties om de verliezen op commerciële avonturen van corporaties ten laste van de huurders in de sociale huursector te voorkomen. Dat lijkt ons een goede zaak. Er komt ook ruimte voor corporaties om een woonvennootschap te beginnen. Een maatschappelijke onderneming gericht op taken die niet onder de verantwoordelijkheid van de corporatie kunnen vallen. Ook daarin zien wij nieuwe kansen onder meer op het gebeid van stedelijke- en plattelandsontwikkeling.
Wij steunen de inzet om de democratische controle op corporaties te vergroten. De gemeente krijgt meer te zeggen over de corporaties, en gemeenten en corporaties moeten voortaan weer bindende en controleerbare afspraken maken over voorraad, toewijzingsbeleid en investeringen. En, er komt een einde aan de grootschaligheid. De menselijke maat keert terug doordat corporaties hun werk weer moeten concentreren in hun thuisregio. Met die voorstellen geeft het kabinet invulling aan voor ons belangrijke punten uit het regeerakkoord.
Voorzitter, dan het huurbeleid zelf. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor huurders is voor ons een zeer belangrijk uitgangspunt in het vormgeven en moderniseren van de huurmarkt.
We zijn verheugd dat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen daarom omhoog gaat naar 38.000 euro, het is goed dat de botte ‘Donnerpunten’ verdwijnen en er komt, ik citeer ‘een rem op het liberaliseren van sociale huurwoningen’ zo lezen we in de stukken van het kabinet. Meer mensen hebben op die manier toegang tot een betaalbare sociale huurwoning.
De PvdA is het eens met het kabinet om te voorkomen dat mensen in betalingsproblemen raken omdat ze in een te dure huurwoning terecht zijn gekomen. Daarom willen we dat er in de toekomst beter wordt opgelet bij de toewijzing van een woning. De woning moet passen bij het inkomen van een huurder. Het kabinet komt met nieuwe regels om een betere toewijzing mogelijk te maken. Voorzitter, wanneer denkt het kabinet dit voorstel naar de Kamer te kunnen sturen? Voorzitter, eerder vroegen wij de minister naar de mogelijkheden om in het geval van schuldsanering, een tijdelijke huurverlaging voor individuele gevallen mogelijk te maken. De minister zou de mogelijkheden onderzoeken. Voorzitter, hoe staat het daarmee? Graag een reactie.
Voorzitter, het kabinet stelt een nieuw Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor. Met dit nieuwe WWS in combinatie met de invoering van de huursombenadering, het afschaffen van de Donnerpunten en het vergroten van de rol van de gemeenten, beschermen we de sociale huursector veel beter tegen ongeremde prijsstijgingen.
Vrijkomende woningen zullen veel minder in huur kunnen stijgen, minder woningen kunnen worden geliberaliseerd oa. doordat het totale bedrag waarmee de huren van vrijkomende woningen mag stijgen (-de huurharmonisatie-) wordt gemaximeerd. Dat is goed voor doorstromers en nieuwkomers. Kleinere woningen zullen minder in huur stijgen dan in de oorspronkelijke kabinetsplannen door een andere WOZ berekening. We hebben hierbij een aantal vragen.
Voorzitter, kan de minister aangeven hoe de opbouw van de huursom er de komende jaren uitziet? Graag een indicatie wat het percentage zal zijn voor de jaarlijkse max. huurstijging boven inflatie? En wij horen ook graag een indicatie wat de hoogte zal zijn van het max.percentage van de huurharmonisatie? Graag een reactie.
Voorzitter, het kabinet stelt voor om ruimte in de sociale huursector te maken voor starters door tijdelijke huurcontracten mogelijk te maken, een wens van onder meer bestuurders in Utrecht en Amsterdam. Wij kunnen deze voorstellen onder een aantal strenge voorwaarden steunen. Wij gaan ervan uit dat dit instrument wordt ingezet in de gebieden waar schaarste is en waar doorstroming gebrekkig is. Ten tweede gaan wij ervan uit dat dit om een beperkt duidelijk omschreven deel van de voorraad gaat. Ten derde moet te allen tijde duidelijk zijn dat dit instrument aanvullend is. Het huidige huurrecht met contracten voor onbepaalde tijd blijft dus de kern van ons stelsel. Tot slot verwachten wij dat verhuurders bij het ontwikkelen van deze tijdelijke contracten in nauw overleg met gemeenten en huurdersorganisaties beleid ontwikkelen dat na afloop van een dergelijk contract er voldoende mogelijkheden zijn om door te kunnen stromen. Een dergelijke maatregel kan dus niet zonder duidelijke visie op het lokale voorraadbeleid. Graag een reactie op deze punten van de minister.
Voorzitter, het kabinet stelt maatregelen om Nederlandse pensioenfondsen en beleggers te verleiden om meer te investeren in een nieuwe vrije sector huurmarkt. Het bedrag van de liberalisatiegrens wordt daarom voor een drietal jaren bevroren. Inkomens tot 38.000 euro kunnen niet meer dan 699,— euro huur per maand betalen. Daarmee blijft de sociale huursector betaalbaar en vergroot het de ruimte voor een betaalbare vrije huursector. Vanaf 700 euro huur per maand wordt het aantrekkelijk voor investeerders om huurwoningen te bouwen voor middeninkomens die geen woning kunnen of willen kopen of die teveel verdienen voor een sociale huurwoning. Wij zien de uitwerking van dit voornemen van het kabinet onder meer in samenhang met het nieuwe WWS bij de wetsbehandeling tegemoet.
Voorzitter, het kabinet geeft invulling aan de motie Visser/Monasch opdat nieuwe vrije sector huurwoningen gebouwd in de komende vijf jaar te allen tijde beschikbaar blijven voor de middeninkomens. Goed dat dit er gaat komen. Kunnen bouwplannen daar nu al voor in aanmerking komen of moet men echt afwachten tot het register er is? Is een tijdelijke regeling mogelijk om die bescherming eerder te bieden en bouwplannen eerder vlot te trekken/ graag een reactie.
Voorzitter, tot slot nog een opmerking over de brief van de minister van 4 november 2013. De minister verwijst naar opmerkingen van de heer Kroes in het kader van de commissie Alternatieve Financieringsarrangementen Woningmarkt II.
Ik doel op de passage over de verkoopbaarheid van woningcomplexen. De minister verwijst daar ook naar in zijn brief van 25 maart jl. die vandaag niet geagendeerd staat. Wij wachten nadere voorstellen af. Het mag duidelijk zijn dat we deze voorstellen zullen beoordelen of het wenselijk is in het kader van het beleid van wat wenselijk is voor huurders, corporaties en gemeenten. Het kan geen operatie zijn om extra opbrengsten mogelijk te maken om bepaalde Rijksheffingen te betalen, danwel het laaghangende fruit makkelijker aan de markt te kunnen verkopen.
Tot zover.