Wachtlijsten huurhuis zijn niet nodig - Hoofdinhoud
De wachtlijsten hadden allang weggewerkt kunnen zijn
‘Stop de verhuurderheffing’ en de corporaties kunnen weer gaan investeren. De wachtlijsten zullen als sneeuw voor de zon verdwijnen. En verlaag de huren, zo pleitte Ronald Paping, directeur van de Woonbond, in Trouw (10/4 jl.). Goed idee, maar met lagere huren zijn er minder inkomsten. En met minder inkomsten kunnen corporaties niet investeren en dan valt het pleidooi van Paping in zijn eigen zwaard. De wachtlijsten hadden echter allang voor de invoering van de verhuurderheffing weggewerkt kunnen zijn. De vraag is waarom dat in tijden van economische voorspoed niet is gebeurd?
Ik steun het pleidooi van Paping voor lagere huren. Uit recente berekeningen uitgevoerd op verzoek van de PvdA blijkt dat de huurinkomsten van de corporaties in deze kabinetsperiode stijgen met bijna 4 miljard. Trek daar 1,5 miljard verhuurderheffing af en er blijft een royale extra 2,5 miljard over. Daarnaast zijn de rentelasten structureel lager dan geraamd en wordt er eindelijk bezuinigd op de overhead waar volgens vriend en vijand een miljard per jaar(!) te besparen valt. Kortom, meer dan voldoende liquide middelen bij de corporaties om te gaan investeren, de heffing te betalen en de huren te verlagen. Maar zullen de wachtlijsten verdwijnen als het ‘business as usual’ blijft bij corporaties en gemeenten?
In de afgelopen tien jaar stegen de geborgde leningen van de Nederlandse staat aan woningcorporaties van 45 naar 95 miljard euro. Hoe kan het dat met 50 miljard meer aan geborgde leningen de wachtlijsten nog steeds bestaan? Dat onderzoek doet Paping helaas niet en daarom is zijn kritiek en oplossing iets te makkelijk.
De wachtlijsten zijn in de eerste plaats het gevolg van kunstmatig in stand gehouden schaarste. Schaarste is goed voor de verhuurbaarheid en de waarde van bezit. Er zijn de afgelopen tien jaar veel, teveel, goedkope huurwoningen gesloopt en vervangen door te dure woningen. De wachtlijsten bleven in stand, de huren van vrijkomende woningen stegen draconisch, de vastgoedwaarde van het corporatiebezit schoot omhoog, de corporatiedirecteur werd beloond met een topinkomen. De nieuwe Woningwet die per 1 juli ingaat, dwingt met tal van maatregelen de corporaties weer zich te richten op hun kerntaak, het aanbieden van betaalbare woningen. En de wet kiest voor meer en andere aanbieders zoals de Wooncooperatie, waarbij bewoners zelf de zeggenschap krijgen over hun huurwoningen. We zien daarnaast ook steeds meer institutionele beleggers en ontwikklende aannemers in de sociale woningbouw investeren. Ook dat is belangrijk in het bestrijden van schaarste.
Schaarste is ook in het belang van gemeenten. Het stuwt de grondprijs omhoog. Mijn pleidooi, gemeenten breng de grondprijs voor woningbouw eindelijk eens naar beneden, pak de trage ambtelijke apparaten aan die te lang steggelen over bouwplannen, verminder de veel te hoge bouwleges. Bouw in steden met wachtlijsten de hoogte in om de verstedelijkingsopgave aan te kunnen. Tijd dat de gemeenteraden wakker worden en dit aan de kaak stellen.
We hebben de grootste sociale woningvoorraad van Europa, daar is niks mis mee, maar met veel bewoners die meer verdienen dan wat voor een sociale huurwoning gepast is. Daarom is er nu een inkomensafhankelijk huurbeleid om de doorstroming te bevorderen en de druk op de wachtlijsten te verminderen. Daarmee stimuleren we ook een vrije sector huurmarkt die in Nederland te klein is. Door het stimuleren van de doorstroom, maar ook door het onmogelijk maken van de aflossingsvrije hypotheek zal de vrije huursector de komende jaren gaan groeien.
De woningbouw gaat radicaal veranderen. De bouw van sociale huurwoningen is nu nog te vaak, te duur. De bouw van woningen kan veel goedkoper, zo leerde de crisis. Een grondgebonden zo goed als energieneutrale woning met een tuin wordt tegenwoordig gebouwd voor 70.000 euro! Dat was vroeger meer dan 200.000 euro. In plaats van dure sloop/nieuwbouw kan de bestaande woningvoorraad zonder huurstijging getransformeerd worden in eigentijdse energieneutrale (-nul op de meter-) woningen.
De bakens worden overal verzet. Verschuilen achter de verhuurdersheffing heeft geen zin. Laten we de nieuwe kansen grijpen om de wachtlijsten terug te dringen. Dat zijn we aan de woningzoekenden verplicht.