Het mysterie van de spookkantoren - Hoofdinhoud

Zomerblog #2

Nederland is vol. Ja, met lege gebouwen. Zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte staat leeg. In 2015 zal dit verdubbeld zijn, tot liefst 25% van de totale voorraad. Logisch, want de behoefte aan kantoren daalt. Door het 'nieuwe werken' en de oude beroepsbevolking daalt het aantal kantooruren in rap tempo.

De markt faalt

Prima, zou je denken. Dan bouwen we toch geen nieuwe kantoren meer? Of alleen als er echt behoefte aan is. Helaas, de praktijk is anders. Op veel plekken wordt onverminderd voortgebouwd. Voor leegstand dus. Maar waarom daalt het aanbod niet mee met de afnemende vraag? Oftewel, waarom doet de markt zijn werk niet?

Dat is de hamvraag. En het verontrustende antwoord luidt: omdat niemand belang heeft bij het stoppen met bouwen. Dat zit zo.

Gemeenten verdienen geld met het verkopen van bouwgrond. Projectontwikkelaars verdienen geld met bouwen en verkopen. En banken en beleggers verdienen geld met de verhuur van die panden.

Dit gaat goed zolang de vraag groeit. Dan bouw je steeds meer bij en is iedereen blij (behalve mensen die van natuur houden). Maar nu de vraag daalt, stapelen de problemen zich op.

Drie problemen

Probleem 1: Panden raken leeg, met verlies voor de vastgoedeigenaren. Maar...ze nemen dit verlies niet; ze waarderen de lege panden niet af. En niemand dwingt ze daartoe. Accountants niet. Taxateurs niet. Banken niet. De overheid niet. Niemand niet.

Probleem 2: Projectontwikkelaars bouwden gewoon door. Ze stopten niet omdat ze hun bouwsels nog konden verkopen. Vooral aan Duitse beleggers. Want deze wisten dat ze een langdurig huurcontract konden sluiten, vaak met de opdrachtgever van het nieuwe pand zelf! Zoals KPMG in Amstelveen deed: nieuw pand laten bouwen; verkopen aan een belegger en terughuren tegen hogere huur; hele bedrijf erheen verhuizen; oude pand leeg achter laten (kost niets) en de winst onder de partners verdelen. Kassa!

Probleem 3: de overheid werkt eraan mee. Het Rijk heeft zich terug getrokken uit de Ruimtelijke Ordening en laat het aan gemeenten (en provincies). Maar in plaats van realistisch plannen, concurreren gemeenten met elkaar om bedrijven en bouwprojecten binnen hun grenzen te houden. Dus geven ze bouwgrond voor een spotprijs weg aan ontwikkelaars. Waardoor probleem 2 wordt verergerd. Zelfs zo erg dat een nieuw pand goedkoper is dan een tweedehands!

Kortom. Het is een klassieke catch22. Een race to the bottom. Een neergaande spiraal. Een zeepbel in wording. Want op een gegeven moment knapt het. Met miljardenverlies. Dat zou een forse dreun voor de economie betekenen.

Wat nu?

Het is nog niet te laat. Maar de oplossing vraagt een gezamenlijke inzet. Wie moet wat doen?

-De regering moet de regie nemen om de impasse te doorbreken. Het gaat hier om een financieel-economische crisis in wording. Waar nodig moet de markt gereguleerd worden. De Rijksgebouwendienst moet zelf ook terughoudend zijn met nieuwe overheidspanden.

• - 

  Accountants en taxateurs moeten de werkelijke waarde van leeg vastgoed in de boeken zetten. Eigenaren en beleggers moeten hun verlies nemen en banken moeten helpen om dit op te vangen. Fiscale prikkels kunnen hierbij helpen.

• - 

  Eigenaren moeten hun lege panden onderhouden, samen met hun eventuele huurders. Bij verpaupering is niemand gebaat. Daling van vastgoedwaarde en leefbaarheid gaan hand in hand. Desnoods komen hier regels voor.

• - 

  Gemeenten moeten minder grond uitgeven, tegen strengere eisen. Daarbij moeten ze marktconforme grondprijzen rekenen. Simpel gezegd moet nieuwbouw duurder worden. En de opbrengst hiervan moet geinvesteerd worden in onderhoud, hergebruik of sloop van bestaande panden. Eventueel vult men een saneerfonds via een open ruimte heffing.

• - 

  Projectontwikkelaars moeten leren leven van het hergebruiken, ombouwen, transformeren en desnoods afbreken van bestaand vastgoed. Starre regels, voorschriften en bestemmingsplannen moeten hiertoe worden versoepeld. En het bestaande aanbod moet compleet en actueel in kaart worden gebracht via een Funda voor kantoren 2.0.

Aan de slag. Laten we ontzielde luchtkastelen en spookkantoren weer tot leven wekken!