Verborgen gebreken bedreigen waarde van woningvoorraad - Hoofdinhoud

(opinieartikel Paulus Jansen en André Thomsen, gepubliceerd in het Financieele Dagblad, 26 november 2011)

Kopers van bestaande en nieuwe woningen lopen kans om een kat in de zak te kopen. Zonder een effectieve kwaliteitsborging vormen verborgen gebreken in de verouderende woningvoorraad een potentiële tijdbom onder zowel de veiligheid als de waardeontwikkeling met aanzienlijke maatschappelijke schade als gevolg.

Onderzoeken laten zien dat de bouwkwaliteit, vooral voor zaken die je met het blote oog niet kan zien, onder de maat is. Opleverkeuringen, als die al uitgevoerd worden, laten steevast een reeks aan gebreken zien: slordig aangebrachte isolatie waardoor warmtelekken ontstaan; warmtepompen die niet minder maar méér energie gebruiken; lawaaiige en ongezonde ventilatie, enzovoorts. Erger nog zijn verouderingsgebreken als roestende wapening en verankering waardoor balkons en gevels naar beneden komen en roestende gasleidingen die een letterlijke tijdbom vormen. Ook tasten deze gebreken de waarde van de woning aan.

Bij nieuwbouw of renovatie kan in theorie de aannemer aansprakelijk worden gesteld, maar het bouwrecht is consument-onvriendelijk. Na oplevering is de aannemer nog maar beperkt aansprakelijk. Rechtszaken duren lang en kosten veel geld. Lukt het om een aannemer aansprakelijk te stellen dan lopen de kopers vervolgens het risico dat die failliet gaat bij een grote claim.

Wij pleiten daarom voor een wettelijk verplichte verzekerde garantie, voor een periode van minstens 10 jaar na oplevering. Waarom geeft de eerste de beste Koreaanse autofabrikant vijf jaar garantie op een aankoop van minder dan €20.000, terwijl je voor een aankoop van het tienvoudige bedrag de meest elementaire consumentenbescherming moet ontberen? De combinatie van een verzekerde garantie en een gestandaardiseerde woningkeuring zou die bescherming eindelijk op een fatsoenlijk niveau brengen.

Ook na de koop van een bestaande woning treft de koper met regelmaat een lijk in de kast aan. Zo staan er in oudere wijken nog honderdduizenden woningen met houten palen. Een flink deel daarvan is aangetast door rot of schimmels. Vervanging van zo’n verrotte fundering kost tussen €50.000 en €100.000, maar de oude eigenaar is niet verplicht om aan te tonen dat een fundering in orde is. Wat niet weet, dat niet deert. Hetzelfde geldt voor (weggewerkt) asbest, een gebrek in de brandwerendheid van de woningscheidende constructie, instabiliteit door onoordeelkundige verbouwingen, roestende wapening, muurankers of gasleidingen.

Onlangs presenteerde het Nederlands Normalisatie Instituut de ontwerpnorm NTA 8060, een standaard waarmee woningkeuringen betrouwbaarder en onderling vergelijkbaar worden. De norm is nuttig bij opleverkeuringen van nieuwbouw en renovatie, bij bouwkundige keuringen voor de aankoop van een woning en vooral bij een volgens ons dringend nodige ‘APK’ van woningen en woninginstallaties.

Een gestandaardiseerde bouwkundige keuring helpt om gebreken in een vroegtijdig stadium te detecteren. Het zou ook logisch zijn om zulke basisgegevens, samen met bouwtekeningen, constructieve berekeningen en dergelijke, te bewaren in een (digitaal) gebouwdossier, beheerd door het Kadaster. Nu blijkt bij koop en verbouwing van oude panden de relevante gebouwinformatie bij de gemeentelijke dienst bouwtoezicht maar al te vaak incompleet of zelfs afwezig te zijn.

Ir P.F.C. Jansen is woordvoerder bouw- en woningmarkt van de SP-Tweede-Kamerfractie en prof. ing. A.F. Thomsen is em. hoogleraar woningverbetering/woningbeheer aan TU Delft.