Het lichtend voorbeeld van Mark Rutte is een nachtmerrie - Hoofdinhoud

“Toen de wet 30 jaar geleden werd ingevoerd, werd het Right to Buy bewierrookt als ‘een van de belangrijkste sociale revoluties van de eeuw’. Maar in plaats van dat buurten zijn opgewaardeerd door voormalige huurders die hun huis gekocht hebben, heeft de wet geleid tot verscheurde gemeenschappen, de opkomst van huisjesmelkers en een tekort aan betaalbare huisvesting dat zó schrijnend is dat sommige gemeenten nu hun oude woningen proberen terug te komen.” (Guardian, 30 september 2008)

de geestelijk moeder van het Right to buy: Margaret Thatcher (foto: Guardian)

Het kabinet wil de woningcorporaties dwingen om maximaal 75% van hun huurwoningen te verkopen. Premier Rutte ziet de Right to Buy act van Margaret Thatcher daarbij als lichtend voorbeeld. Hoe denken ze daar in Engeland over?

Ik was zelf in 2009 op werkbezoek in Londen en Birmingham, en zag toen al de problemen in wijken waar relatief goedkoop gemeentelijk woningbezit was verkocht aan de huurders. In veel gevallen wordt onderhoud na verloop van tijd een probleem, omdat kopers er niet aangedacht hadden dat dit gemiddeld €1500/jaar vergt, en daar achteraf ook niet de middelen voor hebben. Dat leidt er vervolgens toe dat deze woningen doorverkocht worden aan huisjesmelkers. Een goede samenvatting van de problematiek het in de aanhef geciteerde artikel van John Harris in de Guardian.

De studie Reviewing the Right to Buy van de Joseph Rowntree Foundation , een organisatie die onderzoek doet naar armoede en sociale ongelijkheid, ziet ook positieve effecten, maar onderstreept ook de negatieve gevolgen voor woningzoekenden aan de onderkant van de woningmarkt. Enkele conclusies:

“Het Right to buy heeft lokaal en regionaal zeer uiteenlopend effect. De overblijvende voorraad sociale huurwoningen is sterk geconcentreerd in gebieden met een geringere vraag naar woningen en kleinere kans op werk.”

“Het Right to Buy heeft, samen met een aantal andere beleidsmaatregelen, geleid tot een verdergaande concentratie van lage inkomens in een beperkt aantal wijken met sociale huurwoningen.”

“Huizen die gekocht zijn onder het Right to Buy zijn meestal goed onderhouden, maar achterstallig onderhoud komt met name voor bij kopers met een laag inkomen.”

Het onderzoek van JRF wijst ook op de extra risico’s van de verkoop van flats, waar allerlei extra complicaties rond het beheer kunnen leiden tot financiële conflicten en het verwaarlozen van het onderhoud. Op dit punt wordt letterlijk geconcludeerd: “There is no case for higher discounts for flats and a strong case for excluding flats and especially multistorey flats from the Right to Buy.”

Samenvattend zijn de belangrijkste effecten van het Right to Buy:

• - 

  cherry picking in de sociale huurvoorraad: aantrekkelijke huurwoningen worden eerder verkocht dan minder aantrekkelijke, het slechtste deel van de voorraad blijft over voor de verhuur
• - 

  de (wettelijke) kortingen komen terecht bij de eerste koper; bij doorverkoop wordt de marktprijs gevraagd
• - 

  een toenemend deel van de huizen komt na doorverkoop in handen van huisjesmelkers
• - 

  met name in de oudste en goedkoopste complexen ontstaan problemen met het beheer, omdat de eigen woningbezitters te weinig geld uittrekken voor onderhoud
• - 

  dit probleem geldt kwadratisch voor flatcomplexen
• - 

  het Right to buy leidt niet tot een versterking van de sociale samenhang, maar tot verdeeldheid in complexen die deels uit huurders en deels uit kopers bestaan

Het lichtend voorbeeld van Mark Rutte is een nachtmerrie!