Jansen vs De Boer: de Kunduzcoalitie en de woningmarkt - Hoofdinhoud

dubbelcolumn voor de NVM d.d. 7 mei 2012

Beste Betty, Ik hoor dat Mark Rutte en Jan Kees de Jager op Koninginnedag een feestelijke rondvaart door de Amsterdamse grachten gemaakt hebben. Volgens de Telegraaf een ware triomftocht voor de wegbereiders van de Kunduz-coalitie.

Je snapt dat ik onze hardwerkende MP en zijn oliemannetje van harte hun moment of fame gun. Als je standaard 80 uur per week in touw bent voor het Landsbelang en als dank gewoonlijk met azijn overgoten wordt, is het altijd mooi om eens een aai over de bol te krijgen.

Maar nu terzake. Is dit nou de geclaimde “historische doorbraak voor de woningmarkt”? Of zijn er hooguit enkele eerste aarzelende stappen gezet in de goede richting, met (te) weinig oog voor de effecten voor de starters op de koopmarkt?

Het verlagen van het maximale hypotheekaftrek tot 100 procent van de aankoopsom van de woning (nu 106 procent) betekent dat starters langer zullen moeten doorsparen eer ze een huis kunnen kopen. Mijn inschatting is dat dit voor de meeste huishoudens 1-2 jaar extra wachttijd betekent. Ik vind de verlaging van de LTV (Loan To Value, met andere woorden: het verlagen van de maximale hypotheekrenteaftrek) overigens een noodzakelijke stap in de richting van een gezondere financiering van het eigen woningbezit.

De beperking van de hypotheekaftrek tot leningen met een annuïtaire aflossing -een voorstel uit het verkiezingsprogramma van de SP!- hakt er voor de korte termijn ook stevig in voor starters: ten opzichte van de populaire 50 procent-aflossingsvrij-lening wordt de maandlast een stuk hoger. Dat wordt nog langer doorsparen voor je droomwoning. Op langere termijn zal het prijsniveau van de eigen woningen dalen door de beperking van de hypotheekaftrek, wat de betaalbaarheid weer verbetert. Maar dat duurt nog een tijd.

Wat mij nu zo verbaast is dat de bende van Kunduz helemaal niet gedacht heeft aan flankerend beleid om de starters die noodgedwongen wat langer in een huurwoning willen blijven wonen daartoe in staat te stellen. Voor deze groep is er nu geen alternatief. Toewijzen van huurwoningen tussen € 500 en € 650 per maand aan middeninkomens mag niet meer van Brussel. In het prijssegment tussen € 650-850 is er nauwelijks aanbod. Woningcorporaties kunnen niet meer investeren omdat ze op grond van het Kunduz-akkoord zelfs nog een jaar eerder geplukt gaan worden door Jan Kees. Waar moeten die mensen de komende jaren wonen?

Ik zou daarvoor de € 1,2 miljard gebruikt hebben waarvoor nu de overdrachtsbelasting op 2% gehouden wordt. Die overdrachtsbelasting kan op termijn helemaal afgeschaft worden, maar wel betaald worden uit de (groeiende) opbrengst van de lagere hypotheekaftrek. Maar de opbrengst van het annuïtair aflossingsmodel is de eerste jaren zeer beperkt, het duurt een jaar of tien eer de baten de € 1,2 miljard overschrijden. Pas daarna gaat het hard.

Met € 1,2 miljard kunnen woningcorporaties veel huizen bouwen voor de middeninkomens die nu in de kou blijven staan. Dat lijkt me een mooi plan voor het komende SP-kabinet.

Groeten, Paulus

Beste Paulus, en ja, Koninginnedag is een feest van ons allemaal niet waar. Hopelijk hebben ze bij de SP ook van deze dag kunnen genieten.

En dan uiteraard de woningmarkt. Voor starters bevat het akkoord een hele belangrijke maatregel en dat is de verlaging van de overdrachtsbelasting. Dit scheelt een enorm bedrag in de financiering van een woning. Het is ook goed dat deze duidelijkheid is gegeven in het akkoord. En inderdaad, de verlaging van het maximaal te lenen bedrag ten opzichte van de waarde van de woning zal moeten leiden tot een gezondere financiering van de woningmarkt.

Je stelling dat corporaties geen huurwoningen meer mogen toewijzen aan middeninkomens is onjuist. Dit mogen corporaties wel doen, echter ze betalen dan marktconforme rente. De financiering van deze woningen mag niet meer plaats vinden onder staatssteun, dit vanwege een gelijk speelveld met het bedrijfsleven. Corporaties hebben jarenlang gezorgd voor een stukje verdringing op de markt voor middeninkomens omdat ze goedkoper konden bouwen (lagere rente vanwege staatssteun) dan marktpartijen.

Als woningcorporaties meer goedkope woningen verkopen aan de middeninkomens, en een meer marktconforme huur kunnen vragen van hogere inkomens die verhoudingsgewijs een hele lage huur betalen, ontstaat er financiële ruimte bij de corporaties om woningen te bouwen. Dit hoeft de belastingbetaler niet te financieren via de overdrachtsbelasting in de optiek van de VVD. We verwachten in deze meer van marktpartijen die tegen dezelfde voorwaarden kunnen bouwen als corporaties. Ook de mogelijkheid om hogere huren te kunnen vragen in gebieden waar de woningmarkt onder druk staat (Amsterdam, Utrecht) zal investeringen uitlokken in de huurmarkt voor lagere en middeninkomens. Als we dan vervolgens nog in staat zijn in Nederland om daadwerkelijk sneller te bouwen als de vraag er is, dan zal dit een prijsdrukkend effect hebben. Dat heet marktwerking. Meer aanbod, lagere prijs. .

Groeten, Betty