Elkaar wat gunnen: woonbeleid - Hoofdinhoud

Eergisteren maakte ik een analyse van de plussen en minnen voor VVD en PvdA bij de afspraken over energiebeleid in het regeerakkoord. Hoe is het beeld bij het woonbeleid?

In de media is veel ophef gemaakt over de concessie van de VVD op het terrein van de hypotheekrenteaftrek. Wilders sprak vanmorgen bij het debat over het eindverslag van de informateurs zelfs van kiezersbedrog.

Eerst maar de letterlijke tekst uit het regeerakkoord: “De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren en wordt als volgt aangepast. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. De opbrengst sluizen we jaarlijks budgettair neutraal terug naar de groep die door de maatregel geraakt wordt. Voor de helft door verlaging van het hoogste tarief in de inkomstenbelasting en voor de helft door verlenging van de derde belastingschijf in de inkomstenbelasting. De problemen met restschulden worden gericht aangepakt. De rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden blijven worden afgetrokken. De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.”

Is dit nou een — voor de VVD en ++ voor PvdA? Ik betwijfel dat. Op pag.77 van het regeerakkoord (financiële bijlage) zie je dat de verlaging van het maximaal percentage aftrek hypotheekrente (maatregel 99) in 2017 €175 miljoen besparing oplevert, en structureel €770 miljoen. Maatregel 100, de gekoppelde verlaging van het toptarief/verlenging 3e schijf inkomstenbelasting, KOST in 2017 juist €175 miljoen en structureel €770 miljoen. Met andere woorden: de financiële aderlating van de hogere inkomens door de verlaging van het maximale aftrekpercentage wordt volledig gecompenseerd. Netto kost het deze groep geen cent. Verder valt op dat de geraamde opbrengst van de beperking HRA in 2017 nog uitermate bescheiden is. Zeker in vergelijking met de verhuurdersheffing waar we dadelijk op ingaan. In het SP-verkiezingsprogramma werd de aftrek van bestaande hypotheken obv maximaal 42% tarief en een annuitair aflossingsschema gecombineerd met aftop van de aftrek boven €350.000. Deze drie maatregelen werden stapsgewijs in tien jaar tijd ingevoerd en leverden in 2017 al drie miljard euro op, vier keer zoveel als het regeerakkoord.

Tweede onderwerp: huurbeleid en huurtoeslag. Het regeerakkoord: “De huurtoeslag blijft intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Dat maakt een gedifferentieerde huurverhoging mogelijk. Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is dat 1,5 procent plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent bovenop de inflatie. Boven de 43.000 is de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie. Verhuurders mogen hierbij werken met een huursombenadering. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5 procent van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde puntensysteem. Voor huurders met een inkomen boven 43.000 wordt de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs weer. Zo pakken we scheefwonen aan en blijft de sociale woningvoorraad in stand.”

De huurverhogingen uit het regeerakkoord zijn hoger dan in de verkiezingsprogramma’s van beide partijen. Maar omdat de PvdA de hoogste huurverhoging in zijn programma had staan en ook als enige uitging van de vervanging van het woningwaardingssysteem door de 4,5% WOZ-waarde hebben zij het meeste binnengehaald. Al lijkt me dat voor sociaaldemocraten een twijfelachtig genoegen.

Wat betekenen deze huurverhogingen in de komende vier jaar, voor een gemiddelde huurwoning in de sociale sector waarvoor je nu €450/maand betaalt?

Als de inflatie 2,5%/jaar is (bij dit regeringsbeleid wordt het meer), gaat de huur dan in vier jaar tijd van €450 naar:

• - 

  voor verzamelinkomen <€33.000 : €523/maand
• - 

  voor verzamelinkomen <€43.000 : €547/maand
• - 

  voor verzamelinkomen €43.000 : €635/maand.

Dat is dus een mega-effect op de koopkracht. In tegenstelling tot de compensatie van de derde en vierde schijf IB voor de verlaging van de hypotheekrenteaftrek lees ik niets over verlaging van de eerste en tweede schijf ivm de enorme huurverhoging voor de lagere inkomens.

Nu zal je wellicht zeggen: daar hebben we toch de huurtoeslag voor? Helaas die zal de gestegen huren slechts zeer gedeeltelijk compenseren. Allereerst omdat huurders met een verzamelinkomen lager dan €33.000 lang niet altijd recht hebben op huurtoeslag. In 2012 zijn de maximale verzamelinkomens als volgt: alleenstaand <65 €22.025; meerpersoons <65 €29.900; alleenstaand 65+ €20.675; meerpersoons 65+ €28.225. Een gepensioneerde alleenstaande of stel met een aanvullend pensioen van €5.000, dat is toch geen vetpot, krijgt al geen huurtoeslag meer, maar gaat wel inflatie +1,5% betalen. Ook de mensen die wél in aanmerking komen voor huurtoeslag zullen iets merken van de bovenmodale huurverhoging, omdat bij een huur boven de "kwaliteitskortingsgrens" (2012: €361/maand) een eigen bijdrage van 35% wordt afgetrokken van de uit te keren huurtoeslag. Omdat huren van minder dan €361 nu al vrijwel niet meer voorkomen, en straks zeker niet meer, zullen ook huurtoeslagontvangers jaarlijks een extra huurverhoging van 0,5% krijgen.

Derde thema: de woningcorporaties. Het regeerakkoord: "Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. De extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd. De beloning van bestuurders van woningbouwcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens."

De belangrijkste maatregel is de corporatieheffing. Een heffing van €1,190 miljard per jaar (2017), bovenop de €760 miljoen uit het Regeerakkoord Rutte-1 die in het Belastingplan 2013 geregeld wordt, betekent dat corporaties ongeveer tien miljard/jaar minder kunnen investeren dan zonder deze heffingen (een euro eigen vermogen = vijf euro investeringsruimte). Minder onderhoud, minder renovatie, minder energiebesparende voorzieningen. Een ramp voor de huurders maar ook voor de bouwvakker.

Het hoofdargument dat gebruikt wordt voor de huurdersheffing is dat deze bestemd is om de hogere uitgaven aam huurtoeslag ten gevolge van de liberalisatie van de huren te compenseren. Uit de doorberekening van het regeerakkoord door het CPB blijkt dat tegenover de €1.190 miljoen aan extra inkomsten slechts €420 miljoen extra uitgaven huurtoeslag (beiden 2017) staan. Er wordt dus drie keer zoveel opgehaald als uitgegeven!

Wie heeft op dit punt de onderhandelstrijd gewonnen? Allebei, want zowel PvdA als VVD wilden in hun verkiezingsprogramma de verhuurdersheffing verdubbelen, en ze doen meer dan dat.

Mijn conclusie is: als deze plannen doorgaan bestaan de corporaties binnen tien jaar niet meer, omdat de huren die ze tegen die tijd vragen gelijk zijn aan de markthuren. Daarmee is de sluipende sloop van de sociale huursector, ingezet met het doorsnijden van de financiële steun van het Rijk in 1994, voltooid.