Leve het gemeentelijk woningbedrijf? - Hoofdinhoud

Nu het kabinet enthousiast bezig is om de corporatiebranche om zeep te helpen herleeft op lokaal niveau -ook bij de SP- de roep om het gemeentelijk woningbedrijf weer nieuw leven in te blazen. Mijn advies: niet doen! Veel logischer is het om de maatschappelijke controle op het functioneren van de woningcorporaties te versterken en de roofwetgeving voor de corporatiesector in te trekken.

Ik weet het: ook bij de SP zijn er mensen die denken dat de overheid ALLES beter kan. In dit geval lijkt het me goed eerst eens na te gaan hoe de oude gemeentelijke woningbedrijven het deden. De meeste van die bedrijven werden in de periode na de bruteringsoperatie (1994-2000) omgezet in een woningstichting, als opmaat voor een fusie met een of meer reguliere woningcorporaties. Vaak werd er bij die fusie een flink lijk in de kast gestopt, waar de rechtsopvolger soms tot op de dag van vandaag onder gebukt gaat. Een voorbeeld daarvan is Mitros, dat een hoeveelheid achterstallig onderhoud meekreeg waarvan de contante waarde in de orde van 150 miljoen gulden bedroeg. Dat is nooit meer goed gekomen.

En Utrecht is geen uitzondering. Vrijwel overal was het bezit van de gemeentelijke woningbedrijven relatief van matige kwaliteit, net als het beheer en onderhoud. Ik heb sinds 1974 enkele honderden onderzoeken gedaan voor huurdersorganisaties die een probleem hadden met hun verhuurder. Dat was (te) vaak een gemeentelijk woningbedrijf.

Het kwam zelfs voor dat gemeenten hun woningbedrijf als financier voor andere investeringen gebruikten. Zo heeft de gemeente Oirschot zijn woningbedrijf op de valreep nog gebruikt als pinautomaat voor de bouw van het nieuwe gemeentehuis, alvorens de woningen van de hand te doen aan woningcorporatie Laurentius in Breda (een kilometer of 30 verderop). Tenslotte is van belang te weten dat alle negatieve omgevingsfactoren (verhuurderheffing, vennootschapsbelasting, administratieve molenstenen) die van toepassing zijn op de woningcorporaties óók van toepassing zullen zijn voor de nieuwe gemeentelijke woningbedrijven.

Er is ook een praktische reden om tot tien te tellen eer je een nieuw gemeentelijk woningbedrijf start: waar haal je het geld vandaan? Een corporatie met een bezit van 10.000 woningen heeft meestal een eigen vermogen in de orde van €250 miljoen, dat je kan gebruiken (nee: wat je keihard nodig hebt) om tegen een betaalbare rente extra geld aan te trekken om huizen te bouwen. Stel dat je op nul begint en je wil als eerste start 1.000 woningen bouwen. Bij een investering van €200.000 per stuk en een voorzichtig geschatte onrendabele top van €60.000 heb je al minstens €60 miljoen nodig als startkapitaal. Dat zie ik de meeste gemeenten nog niet op tafel leggen.

De oprichting van een nieuw gemeentelijk woningbedrijf mag een sympathieke geste lijken, rationeel is hij niet. En er is een veel logischer en krachtiger alternatief:

• - 

  stop de roofwetgeving die de corporaties laat verworden tot pinautomaat van de overheid;
• - 

  breng de schaal terug tot een niveau waarbij goede efficiency en kleine afstand tot de huurder hand in hand gaan (globaal: ergens tussen 3.000-15.000 woningen, afhankelijk van de regio);
• - 

  herstel de maatschappelijke verankering van de corporaties (via zeggenschap huurders en gemeenten) en verbeter het extern toezicht via de minister en CFV;
• - 

  vorm strategische samenwerkingsverbanden (of nutsbedrijven), voor alle activiteiten waar schaalgrootte leidt tot kostenvoordeel: aantrekken van geld, projectontwikkeling, administratieve processen, internetportal, woonruimteverdeling e.d. Het WSW is trouwens ook een voorbeeld van zo’n nutsorganisatie.

Het gemeentelijk woningbedrijf is dood. Leve het gemeentelijk woningbedrijf.