Top of the bill, of middle of the road? - Hoofdinhoud
Ik bekeek vanmorgen een proefwoning voor een nul-op-de-meter project in de Apeldoornse Van Ostadestraat, uitgevoerd door een consortium onder aanvoering van bouwbedrijf BAM. Opdrachtgever is corporatie De Goede Woning: zo’n corporatie waarover je nooit wat in de krant leest omdat ze gewoon hun werk doen. Ik sprak er met Peter van’t Wout, manager wonen en vastgoedbeheer.
zo zien de 188 woningen (bouwjaar: 1951) in het schilderskwartier er nu nog uit.
De huizen in het schilderskwartier zijn dringend toe aan een opknapbeurt. Het is een van de tien complexen waarvan De Goede Woning tien jaar terug besloten had om ze te slopen. Dus is er al jaren vrijwel niets meer aan onderhoud gedaan. En dat zie je aan het verveloze uiterlijk. Toch zijn de woningen wegens hun combinatie van lage huur, drie slaapkamers en ruime tuinen nog steeds behoorlijk gewild bij woningzoekenden met kinderen.
De Goede Woning besloot enkele jaren geleden om de tien complexen toch langer in exploitatie te houden, het schilderskwartier is het laatste complex dat opgeknapt wordt. Daarvoor is €45.000 per woning uitgetrokken.
De standaardaanpak van De Goede Woning is dat de woningen bij levensduurverlenging op niveau energielabel-B gebracht worden. De gevraagde huurverhoging is dan 50-70% van de berekende besparing op de energiekosten. Adviseurs van de Woonbond worden als onafhankelijke partij ingeschakeld om de kosten/batenverhouding te controleren en tot dusver zijn de prognoses waargemaakt.
Maar bij het schilderskwartier is ingezet op een ambitieuzer aanpak. Als voorloper van het initiatief De Stroomversnelling van vier grote bouwbedrijven en zes corporaties moet in het schilderswijk naast de €45.000 van De Goede Woning nóg eens €35.000 extra geïnvesteerd worden, waarmee de energierekening (bij gemiddeld gebruik) wordt teruggebracht tot €0,0. Voor de financiering wordt op dit moment getwijfeld tussen een ESCO-constructie (Energie Service Company financiert de investering voor en verdient die terug met de bespaarde energiekosten) of klassieke financiering door de corporatie met borging door het WSW. Dat laatste is goedkoper, maar zou ertoe leiden dat de kale huur (inclusief het energiedeel) boven de huurtoeslag grenst uitstijgt, wat natuurlijk onacceptabel is in de sociale sector.
de woningscheidende wanden worden voorzien van wandverwarming; inclusief glaswolisolatie en wandafwerking wordt de woning daardoor 10 (BG) respectievelijk 20cm (verdieping) smaller door. De nieuwe elektrische installatie is weggewerkt in de voorzetwand. Bijkomend voordeel is een flinke verbetering van de woningscheidende geluidisolatie.
Het plan is voor een nul-energiewoning bijzonder: de isolatie wordt niet aan de buitenzijde, maar aan de binnenzijde aangebracht. Dat heeft een groot voordeel én een groot nadeel. Het voordeel is dat je technisch gezien per woning kan renoveren, dus niet de medewerking van alle huurders nodig hebt. Waarom dit een voordeel is kan je bijvoorbeeld zien in Kerkrade, waar ik twee weken terug op werkbezoek was. Hoewel De Goede Woning voor de €45.000 die ze zelf investeren geen cent huurverhoging berekent aan de zittende bewoners en voor de €35.000 extra investering in energiebesparing een woonlastengarantie wordt afgegeven doet op dit moment slechts 55% van de huurders mee aan het project. Dat heeft voor deels te maken met het grote nadeel van isoleren aan de binnenzijde: het huis wordt er aanzienlijk kleiner door. 20 centimeter minder breed en 25cm minder diep lijkt misschien een bescheiden verlies, maar het is wel 7% minder ruimte in woningen die toch al niet al te ruim zijn. Dat knelt het meest op de kleine slaapkamers op de verdieping. Ruimtewinst is er ook: de CV-radiatoren ben je kwijt.
Verder zijn er de gebruikelijke redenen om niet mee te doen. Een bewoner heeft een reusachtige modelspoorbaan in een van zijn slaapkamers. Een ander heeft een hele wand in de huiskamer volhangen met vogelkooien. Sommige bewoners hebben hun huis pas kort geleden ingericht en zien op tegen al het behang- en schilderwerk. Wellicht speelt daarbij ook een rol dat de woningen in bewoonde staat gerenoveerd worden. Hoewel de doorlooptijd slechts tien werkdagen is zou het sommige mensen waarschijnlijk over de streep trekken als ze in één keer kunnen doorschuiven.
De installaties van de modelwoning zijn ondergebracht in de kelder. Gevolg: véél leidingen, alleen al door het trappenhuis lopen twee leidingkokers. In de definitieve uitvoering verhuist een deel van de installaties naar de vliering.
Wat te denken van deze aanpak. Ik ben ook na het bekijken van de projecten in Kerkrade en Apeldoorn sceptisch over de kosten/batenverhouding. Als je bedenkt dat de helft van de woningen van De Goede Woning nog energielabel D of slechter heeft en een substantieel aantal huizen nog niet eens dubbel glas of een HR-ketel heeft kan je met een wat minder ingrijpende en véél goedkopere aanpak meer fossiele energie besparen en direct besparen op de woonlasten, in plaats van pas op langere termijn. Het is bij deze aanpak wel zaak om zodanig te investeren dat eventuele vervolgstappen richting nul-energie niet onmogelijk gemaakt worden.
Het gegeven dat in het schilderskwartier maar 55% van de huurders enthousiast is over het plan zou ook een waarschuwing moeten zijn om het realiteitsgehalte van energiebesparingsprojecten scherp in de gaten te houden. Soms is middle of the road zo slecht nog niet.