Column NVM: Jansen versus Van der Linde over de huursombenadering - Hoofdinhoud
Beste Roald,
Nu de ketelmuziek rond de begrotingsbehandeling wonen is verstomd kan de Kamer zich weer gaan wijden aan zijn wetgevende taak. Jullie zouden mij als wethouder wonen een groot plezier doen door tempo te maken met de invoering van de huursombenadering.
Op dit moment is voor zittende huurders de jaarlijkse huurverhoging gebonden aan een wettelijk plafond, terwijl bij mutaties de huur in één keer verhoogd mag worden tot het maximale bedrag op grond van de woningwaardering. Dat maximum is nu zó hoog, dat er in de praktijk geen enkele huurbescherming meer van uit gaat. Het gevolg van het verschil in behandeling tussen zittende huurders en woningzoekenden is een explosie van de huur bij mutatie. Terwijl de gemiddelde huur van Utrechtse corporatiewoningen over 2013 €446 bedroeg worden vrijkomende sociale huurwoningen nu voor huren vlak onder de liberalisatiegrens van €700 aangeboden. 57% van alle toegewezen woningen is op grond van de NIBUD-normen te duur voor de nieuwe huurder. Die accepteert de woningen alleen maar omdat er geen betaalbaarder alternatief is.
Een oplossing voor dit probleem zou de huursombenadering kunnen zijn. Het individuele plafond voor de huurverhoging wordt vervangen door een collectief plafond voor het hele bezit van de verhuurder. De verhuurder heeft dan de ruimte om relatief goedkope woningen versneld in huur te verhogen, terwijl de huren boven het gemiddelde gematigd of zelfs verlaagd worden. Natuurlijk moeten ook in zo’n systeem waarborgen worden ingebouwd tegen onredelijk snelle verhogingen van de huur. Volgens mij is dat mogelijk.
De huursombenadering kan iets doen aan de onredelijke verschillen in behandeling van de insiders en outsiders op de woningmarkt. Niemand begrijpt waarom in een rijtje identieke woningen huurverschillen van honderden euro’s per maand eerder regel dan uitzondering zijn. Het is ook een maatregel waarmee tegelijkertijd het goedkoop én het duur scheefwonen kan worden teruggedrongen. Waarom wordt er dan zo gedraald door de wetgever?
De minister van wonen heeft met grote voortvarendheid het woningmarktakkoord van de Bende van Vijf (VVD, PvdA, D66, Christenunie en SGP) uitgevoerd, maar hij heeft één afspraak uit het akkoord “vergeten”. Op 1 juli 2015 zou gestart worden met de huursombenadering. Die afspraak schuift steeds verder naar achter. Doe mij -en de Utrechtse woningzoekenden- een lol en ga eens een beetje tempo maken onder de Haagse kaasstolp. Ook op dit vlak.
Groeten, Paulus
Paulus Jansen was tot 13 mei lid SP-woordvoerder wonen in de Tweede Kamer en is nu wethouder wonen in Utrecht.
Beste Paulus,
Die begrotingsbehandeling, dat was verrekt goede ketelmuziek! VVD en PvdA hebben concrete voorstellen gedaan voor de transformatie van leegstaande kantoren en zorgvastgoed in stedelijk gebied. Het plan komt neer op een ‘opt-out’: wie bestaand vastgoed ombouwt tot woningen, mag het systeem verlaten. Dus geen woningwaarderingsstelsel, geen huurtoeslag, geen verhuurdersheffing, maar simpelweg vrije huur. Dat geeft ruimte voor nieuwe woonvormen: studio’s met iets meer luxe, seniorenappartementen met bijzondere zorgvoorzieningen of juist zeer sobere kamertjes voor door de week. Minister Blok gaat dit plan nu uitwerken. Mooie stimulans voor de bouwsector. Hopelijk krijg ik je partijgenoten alsnog mee.
Je snijdt een serieus punt aan over de huurverhoging. Ik maak me zorgen over de betaalbaarheid van sociale huurwoningen, al doe ik dat vanuit een andere invalshoek dan jij. Het lijkt mij volledig logisch dat corporaties eindelijk eens de huren gaan vragen die horen bij het soort woningen dat ze aanbieden. Waarom hebben we anders dat ingewikkelde woningwaarderingsstelsel? Ik besef dat zich daarbij overgangsproblemen voordoen en vooral zittende huurders een aantal jaren een voordeel hebben boven nieuwkomers.
Dat punt lossen we niet op met de huursombenadering. Je kunt met die aanpak de huur van zittende bewoners iets meer verhogen, maar dat geeft onrust en mensen hebben weinig alternatief. Het is voor corporaties veel aantrekkelijker bij aanvang de maximaal redelijke huur te vragen en daarna te kiezen voor een geleidelijke stijging.
Het échte probleem is dat corporaties hun taak hebben verwaarloosd en te weinig woningen hebben gerealiseerd in het meest betaalbare segment, zeg tot € 500. Er zitten allerlei perverse prikkels in het systeem: een huurtoeslag die aanzet tot te duur wonen, energiemaatregelen die zwaar meetellen in de WWS-punten, onvoldoende noodzaak om kostendekkend te bouwen. We zullen misschien niet al die problemen oplossen in een kabinetsperiode, maar met de novelle zetten we een grote stap: corporaties terug naar de kerntaak. VVD en SP zijn het daarover eens.
We moeten wel snel een besluit nemen over de huursombenadering. Het kabinet stelt voor die benadering in te laten gaan per 1 januari 2016, zodat corporaties zich kunnen voorbereiden, maar ik wil in het voorjaar van 2015 duidelijkheid. Investeerders kunnen pas aan de gang als ze zinvolle langetermijnprojecties kunnen maken. Het zou mooi zijn als we ze daar voor de zomer toe in staat kunnen stellen.
Beste groet, Roald
Roald van der Linde is de VVD-woordvoerder voor wonen & bouwen in de Tweede Kamer.