Overheid, neem regie over de woningmarkt - Hoofdinhoud

“Voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”, stelt artikel 22 van de grondwet. Helaas trekt het kabinet zich van dit grondwetsartikel bitter weinig aan.

Terwijl het woningtekort oploopt, bereiken woningprijzen recordhoogtes. Een gemiddelde woning kost nu 3 ton, voor nieuwbouw steeg de prijs vorig jaar met 14 procent naar 361 duizend euro. Voor modale inkomens is dit al lang niet meer op te brengen, laat staan voor starters. En het einde is nog niet in zicht. Ook voor huurders is de situatie allerbelabberdst. Wachtlijsten van meer dan tien jaar zijn eerder regel dan uitzondering en huren rijzen de pan uit. Het is geen uitzondering meer dat starters 40 tot 50 procent (!) van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn. Dat is onhoudbaar.

Een gemiddelde woning kost nu 3 ton, voor nieuwbouw steeg de prijs vorig jaar met 14 procent naar 361 duizend euro.

Wat zijn de oorzaken? Allereerst het tekort aan woningen. Dat is nu ongeveer 150 duizend en loopt naar schatting op tot ruim 200 duizend in 2020. Er moet dus meer worden gebouwd. Maar in plaats van woningbouw te stimuleren, laat dit kabinet de belastingen voor woningcorporaties oplopen met een miljard euro. De bouw van betaalbare huurwoningen ligt hierdoor op de helft van het niveau van voor de crisis. Zo wordt de woningnood groter.

Maar in plaats van woningbouw te stimuleren, laat dit kabinet de belastingen voor woningcorporaties oplopen met een miljard euro.

Ook de markt schiet tekort. Normaal neemt het aanbod toe als de prijzen stijgen. Niet op de Nederlandse huizenmarkt. Terwijl je nu bijna drie keer zoveel moet betalen voor een huis als in de jaren negentig, is het aanbod gedaald. Tot de jaren negentig was het nog normaal dat er meer dan 100.000 woningen per jaar werden gebouwd, inmiddels schommelt dat aantal rond de 60.000. In Rotterdam, waar de prijzen nu het snelst stijgen, kwamen er tussen eind 2014 en eind 2017 welgeteld vier (!) woningen bij. Het aanbod in Nederland reageert - op Zwitserland na - het slechtste op de prijs van alle OESO-landen.

Hoe is dit mogelijk? Het grote probleem is dat het Rijk sinds de jaren negentig de regie uit handen heeft gegeven. De woningbouw werd aan de markt gelaten, maar de markt heeft belang bij woningtekorten. Schaarste drijft de prijzen en de winsten op. Omdat een hogere verkooprijs leidt tot meer opbrengst hebben bouwpartijen bij stijgende prijzen zelfs belang bij uitstel en vertraging. Immers: hoe langer de bouw duurt, hoe hoger de opbrengst die ze kunnen verdelen.

De woningbouw werd aan de markt gelaten, maar de markt heeft belang bij woningtekorten.

Met een beroep op ‘zelfrealisatie’ - wie de grond heeft, mag bouwen - kunnen marktpartijen de bouw eindeloos uitstellen. Gemeenten hebben geen instrument om in te grijpen. De keuze voor hen is tussen brakke grond in de stad of afkopen. Dit maakt bouwen duur en gaat ten koste van het aantal te bouwen woningen en investeringen in de kwaliteit van een nieuwe woonwijk.

Maar het wordt nog gekker: speculanten hebben recht op ‘planschade’ als zij door wijziging van plannen van de gemeenten schade ondervinden. Neemt de waarde van de grond door wijziging van de plannen van de gemeente toe, dan zijn alle baten voor de speculant. Met andere woorden: Het verlies kan bij de gemeente worden geclaimd, maar de winst houdt men zelf. Private rijkdom, publieke armoede.

Het verlies kan bij de gemeente worden geclaimd, maar de winst houdt men zelf. Private rijkdom, publieke armoede.

Speculanten grijpen dus hun kans. Steeds meer bouwrijpe grond wordt opgekocht. Niet om betaalbare woningen op te bouwen, maar om te speculeren op verdere grondprijsstijgingen. Bouwbedrijf VolkerWessels heeft samen met vastgoedbelegger AmVest tweehonderdduizend vierkante meter grond aan het IJ in Amsterdam-Noord gekocht. Op ruim 150 andere locaties in Nederland is landbouwgrond door speculanten versnipperd. Met maar één doel: winst maken door een wijziging van het bestemmingsplan.

Het huidige systeem waarbij privaat grondeigendom via planschade en het zelfrealisatiebeginsel zorgt dat de winst voor de speculant is en het verlies voor de gemeenschap moet op de schop. Bouwrechten moeten daarom worden gekoppeld aan ‘bouwplichten’. De provincies Overijssel en Gelderland pleitten daar al voor.

Bouwrechten moeten daarom worden gekoppeld aan ‘bouwplichten’.

Gemeenten leggen grondeigenaren zo’n bouwplicht op. Daarin wordt opgenomen hoeveel woningen er moeten worden gebouwd, wat de vereiste kwaliteit en het eindtijdstip van de oplevering is en hoe de buurt wordt betrokken. Grondeigenaren die niet overgaan tot bouw in de hoop van verdere prijsstijgingen kunnen hun grond verliezen. Onteigening dus. Verder moeten planbaten die het gevolg zijn van een bestemmingsplanwijziging door overheden worden afgeroomd.

Grondeigenaren die niet overgaan tot bouw in de hoop van verdere prijsstijgingen kunnen hun grond verliezen.

Alleen als de overheid weer de regie neemt en volkshuisvestingsbeleid voert, krijgt iedereen weer een dak boven het hoofd. Wonen is een grondrecht, dat laat je niet aan de markt.

Opiniestuk verschenen in Trouw, door Henk Nijboer en Matthijs van Neerbos